Rimaniamo ancora nel campo della compravendita immobiliare per parlare della certificazione degli impianti e dell’ Ape l’attestato di prestazione energetica.
APE
Cominciamo da quest’ultimo: è ormai risalente agli anni 2000 una normativa europea adottata nell’ambito delle politiche green e del risparmio energetico, la quale stabiliva che ogni alloggio debba essere contraddistinto da una classe di merito (un po’ come anche succede per gli elettrodomestici). Le classi di merito degli appartamenti, come ormai tutti sappiamo o meglio come ormai tutti abbiamo imparato a conoscere, vanno dalla A alla G. La classe di merito più premiante, naturalmente, è la classe A, mentre la classe di merito più scadente è la classe G. Il consumo energetico di un edificio dipende anche e soprattutto dalle sue caratteristiche costruttive, lo spessore delle pareti, la qualità degli infissi, la coibentazione, quindi palazzi molto vecchi avranno senz’altro classi di merito scadenti, perché costruiti in epoche in cui tali criteri non venivano considerati nel contesto della costruzione, quindi senza l’impiego di tecniche moderne di bioedilizia, con impianti datati e scarsi sistemi di isolamento. Le nuove costruzioni, invece, tengono ormai sempre conto delle caratteristiche costruttive volte al risparmio energetico e quindi gli alloggi di nuova costruzione avranno classi di merito più premianti.
Ma qual è il progetto dell’Europa sulla prestazione energetica degli edifici?
Con la direttiva case green, l’Unione Europea si è posta l’obiettivo di ridurre del 55% le emissioni nocive immesse nell’atmosfera rispetto ai livelli che sono stati individuati nel corso del 1990.
Questo traguardo deve essere completamente raggiunto entro il 2030 e, per questo, sono state fissate alcune scadenze intermedie da rispettare
Entro il 1° gennaio 2030 tutti gli edifici residenziali dovranno avere almeno la classe energetica E.
Entro il 2033 tutti gli edifici residenziali dovranno passare almeno alla classe D.
Entro il 2040 tutti gli immobili (a prescindere dalla loro destinazione di utilizzo) dovranno essere almeno in classe D.
Entro il 2050 tutti gli immobili dovranno essere a emissioni zero.
Nel caso in cui i vari edifici non dovessero soddisfare queste condizioni entro la scadenza imposta dalla direttiva casa green 2030 saranno imposti dei limiti a riguardo del loro utilizzo, oltre che alcune sanzioni.
Gli edifici che non risulteranno a norma entro le scadenze imposte dalla direttiva non saranno più vendibili né affittabili.
Questo significa sostanzialmente che il proprietario di un alloggio in classe G dovrà eseguire interventi edilizi finalizzati al recupero di una classe energetica per rendere commerciabile il proprio appartamento (migliorare l’isolamento termico attraverso la sostituzione degli infissi o l’installazione di un cappotto termico esterno, sostituire delle caldaie obsolete con modelli a condensazione o pompe di calore, effettuare una revisione e una pulizia dell’impianto di climatizzazione optando, se possibile, per sistemi più efficienti come il riscaldamento a pavimento o a parete, isolare il tetto, installare pannelli fotovoltaici).
L’attestato di prestazione energetica deve obbligatoriamente essere allegato al contratto di compravendita, nel quale deve essere anche indicata la dichiarazione dell’acquirente di essere stato bene informato sui requisiti dell’immobile che acquista e di essergli stata consegnata la certificazione relativa. Su questo voglio fare una piccola precisazione: l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica non serve a rendere valido il contratto, che sarebbe comunque valido anche senza che il certificato sia allegato, ma serve ad evitare una multa salatissima dell’Agenzia delle Entrate.
LA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI
Discorso completamente diverso afferisce agli impianti che servono l’immobile: ci riferiamo questa volta all’impianto elettrico, all’impianto idro-termo sanitario e a tutti quegli altri impianti eventualmente presenti all’interno dell’appartamento.
Dico all’interno perché è già da tempo stato chiarito che la norma non fa un chiaro riferimento agli impianti condominiali, sebbene sia sempre diritto di un acquirente richiedere attestati e certificazioni, ad esempio, sull’impianto di riscaldamento centralizzato o sull’impianto di sollevamento (ascensore).
Nessuna norma obbliga il venditore ad adeguare gli impianti alla normativa attualmente in vigore prima di vendere un immobile. È infatti ben possibile che tale adeguamento sia poi fatto a cura e spese di chi acquista. Conseguentemente, la circostanza che un impianto elettrico o termico sia conforme agli standard richiesti dalla normativa in vigore è del tutto eventuale. Ciò che rileva, conseguentemente, è la fase delle trattative.
Quando dunque un soggetto desidera vendere il proprio immobile, deve chiarire a chi propone l’acquisto lo stato degli impianti. È di tutta evidenza che il prezzo di scambio di un immobile viene formulato sulla base di queste informazioni. In conclusione, ciò che si deve evitare è l’equivoco che può sorgere con l’acquirente, il quale sia erroneamente indotto a considerare gli impianti a servizio dell’immobile in regola con la normativa vigente e muniti dei certificati di conformità, quando viceversa in sede di stipula del contratto il Venditore eccepisca di non essere in possesso di tali certificati e, per di più, confermi che gli impianti risalgono all’epoca della costruzione del fabbricato e non sono mai stati rifatti.
Quindi, nessuna confusione deve essere fatta tra l’attestato di prestazione energetica e le certificazioni degli impianti.
Gloria Brugnoli
